天樞觀察：沒(méi)了隱債的昆明經(jīng)開(kāi)投集團(tuán)防風(fēng)化債壓力不大
來(lái)源：云南天樞玉衡
發(fā)布時(shí)間：2023-07-12
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昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司是國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)營(yíng)的核心主體。2022年，公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)雖緩但穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已接近尾聲，但土地一級(jí)開(kāi)發(fā)尚需投資110.02億元；2023年將到期的債務(wù)規(guī)模18.15億元。
聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司最近通過(guò)對(duì)昆明經(jīng)開(kāi)投及其相關(guān)存續(xù)債券的信用狀況進(jìn)行跟蹤分析和評(píng)估，維持對(duì)昆明經(jīng)開(kāi)投主體AA的信用評(píng)級(jí)。
盡管昆明經(jīng)開(kāi)投土地出讓收益實(shí)現(xiàn)受土地市場(chǎng)景氣度等影響較大，但隨著公司基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目逐步推進(jìn)、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，加上公司已消除隱債影響，總體上防風(fēng)化債壓力不大，公司資產(chǎn)及收入規(guī)模有望保持穩(wěn)定。
一 公司概況
昆明經(jīng)開(kāi)投成立于2006年7月，是國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)營(yíng)的核心主體，在城市基礎(chǔ)設(shè)施及管網(wǎng)建設(shè)、環(huán)境治理等方面具有區(qū)域?qū)I(yíng)優(yōu)勢(shì)，公司在資金注入和財(cái)政補(bǔ)貼等方面取得了政府的有力支持。公司實(shí)際控制人為昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)，經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)和云南省財(cái)政廳分別持有公司90.00%和10.00%股權(quán)。
2022年6月，昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)向公司注入資本金391.00萬(wàn)元。截至2023年3月底，公司注冊(cè)資本27.26億元，實(shí)收資本34.12億元。截止目前，昆明經(jīng)開(kāi)投股本變化的工商注冊(cè)信息變更尚未完成。
二 公司經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)情況
昆明經(jīng)開(kāi)投2022年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)20.12億元，與2021年基本持平，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.47億元，同比下滑2.13%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.80億元，同比下滑27.16%；銷售凈利率為3.98%，較2021年減少了1.49個(gè)百分點(diǎn)。
2023年一季度，昆明經(jīng)開(kāi)投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.09億元，為2022年全年的15.36%；凈利潤(rùn)虧損0.03億元，銷售凈利率為-0.97%。
昆明經(jīng)開(kāi)投2022年?duì)I業(yè)收入主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入、工程項(xiàng)目收入、保安及物業(yè)管理費(fèi)收入和產(chǎn)品銷售收入構(gòu)成，公司綜合毛利率較2021年下降0.42個(gè)百分點(diǎn)。
2022年商業(yè)地產(chǎn)收入受銷售進(jìn)度影響下降51.07%，租賃收入下降17.40%，除以上兩個(gè)業(yè)務(wù)收入下降外，保障性住房項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、保安、物業(yè)管理及水務(wù)、產(chǎn)品銷售收入均實(shí)現(xiàn)了不同程度上漲。
2023年1－3月，公司營(yíng)業(yè)總收入相當(dāng)于2022年全年的15.37%，主要來(lái)源于商業(yè)地產(chǎn)銷售收入、工程代建收入、保安及物業(yè)管理費(fèi)收入和利息收入。同期，公司綜合毛利率較2022年有所上升。
（二）資產(chǎn)與負(fù)債情況
截至2022年底，昆明經(jīng)開(kāi)投資產(chǎn)總額277.92億元，所有者權(quán)益115.71億元（含少數(shù)股東權(quán)益6.30億元），資產(chǎn)負(fù)債率58.37%。
截至2023年3月底，公司資產(chǎn)總額279.06億元，所有者權(quán)益115.68億元（含少數(shù)股東權(quán)益6.30億元），資產(chǎn)負(fù)債率58.54%；公司全部債務(wù)資本化比率和長(zhǎng)期債務(wù)資本化比率分別為22.69%和9.68%。
1．資產(chǎn)端
昆明經(jīng)開(kāi)投的流動(dòng)資產(chǎn)主要由貨幣資金、其他應(yīng)收款和存貨構(gòu)成；公司非流動(dòng)資產(chǎn)則主要由投資性房地產(chǎn)、在建工程和其他非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成。
2．負(fù)債端
昆明經(jīng)開(kāi)投的負(fù)債主要為長(zhǎng)期應(yīng)付款，截止2023年3月底，昆明經(jīng)開(kāi)投的長(zhǎng)期應(yīng)付款為108.70億元，占公司總負(fù)債的66.54%。
截止2022年末，昆明經(jīng)開(kāi)投長(zhǎng)期應(yīng)付款余額為109.54億元，較2021年末凈減少了10.04億元。
經(jīng)開(kāi)投2019-2022年長(zhǎng)期應(yīng)付款中，包含了融資租賃、國(guó)債、政府專項(xiàng)債、置換債券和貸款本金及利息可能增加公司的有息負(fù)債。
在有息債務(wù)方面，自2018年開(kāi)始，昆明經(jīng)開(kāi)投的有息負(fù)債一直維持在30億元左右，約占公司總負(fù)債的20%。
各年度有息負(fù)債的構(gòu)成明細(xì)如下表所示：
根據(jù)經(jīng)開(kāi)投最新一期中票募集說(shuō)明書顯示，截至2023年3月底，昆明經(jīng)開(kāi)投有息負(fù)債余額為32.59億元，和上表的數(shù)值存在輕微差異，因?qū)儆诠救谫Y租賃等非標(biāo)融資造成；而值得關(guān)注的是，昆明經(jīng)開(kāi)投于2023年4-12月、2024年及2025年到期的債務(wù)規(guī)模分別為18.15億元、5.47億元和5.93億元。
三 公司業(yè)務(wù)構(gòu)成
2022年全年，昆明經(jīng)開(kāi)投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.12億元，較上年同期增長(zhǎng)了0.08%；公司綜合毛利率達(dá)到了19.08%，同比減少了0.43個(gè)百分點(diǎn)。
其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.57億元，同比減少17.04%；毛利率15.63%，同比減少了2.84個(gè)百分點(diǎn)。其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.56億元，同比增長(zhǎng)239.32%，毛利率30.86%，同比減少3.07個(gè)百分點(diǎn)。
其中，值得關(guān)注的是，物資貿(mào)易業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入較2021年增長(zhǎng)率125.56%達(dá)到4.73億元，但該項(xiàng)目的毛利率為-1.26%，同比減少了1.67個(gè)百分點(diǎn)；保安、勞務(wù)派遣服務(wù)2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7千萬(wàn)元，但該項(xiàng)目的毛利率分別為-32.36%，毛利即虧損2,266.45萬(wàn)元。
（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
昆明經(jīng)開(kāi)投承建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)指定的建設(shè)項(xiàng)目，以及為進(jìn)駐經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)代建廠房、辦公樓、綠化工程等項(xiàng)目。
2022年，昆明經(jīng)開(kāi)投基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，形成的工程收入從2021年的3.08億元增長(zhǎng)到2022年的3.40億元，但毛利率從51.11%下降到41.04%，下降了10.07個(gè)百分點(diǎn)。
1．代建項(xiàng)目情況
截至2023年3月底，昆明經(jīng)開(kāi)投代建項(xiàng)目總投資額共計(jì)126.01億元（共58個(gè)項(xiàng)目），其中新建9個(gè)項(xiàng)目，總投資額52.50億元，已完成投資12.05億元，尚需投入40.45億元，建設(shè)進(jìn)展較為緩慢；續(xù)建12個(gè)項(xiàng)目，總投資額52.78億元，已建設(shè)完畢但尚未完成回款和結(jié)算；已完工并回款37個(gè)項(xiàng)目，總投資額20.73億元，因竣工結(jié)算程序未完成，仍在“在建工程”核算。
上述尚待投資的代建項(xiàng)目資金來(lái)源以財(cái)政出資為主，公司自籌資金為輔，公司未來(lái)投資壓力不大，但進(jìn)展較為緩慢。
2．自營(yíng)項(xiàng)目情況
截至2023年3月底，昆明經(jīng)開(kāi)投自營(yíng)項(xiàng)目主要為倪家營(yíng)、普照污水廠二期改擴(kuò)建工程、云南綠色能源產(chǎn)業(yè)園和滬滇臨港昆明科技園，計(jì)劃總投資57.01億元，已投資29.32億元，尚需投資27.69億。
上述自營(yíng)項(xiàng)目尚需投資規(guī)模較大，公司存在較大資金壓力，未來(lái)收益實(shí)現(xiàn)受項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、運(yùn)營(yíng)情況及宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響存在一定不確定性。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
昆明經(jīng)開(kāi)投的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)包括商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保障房開(kāi)發(fā)，主要由公司本部、昆明騰邦置業(yè)有限公司及經(jīng)百公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)。
1．商業(yè)房地產(chǎn)
昆明經(jīng)開(kāi)投商業(yè)房地產(chǎn)包括商業(yè)住宅及其配套底商，目前在售商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目主要為觀林湖花園項(xiàng)目。
截至2023年3月底，總投資17.20億元，已投資12.50億元，總銷售面積136269萬(wàn)平方米，銷售進(jìn)度為63.81%。
2．保障房開(kāi)發(fā)
保障房開(kāi)發(fā)的承建模式為代建，其中公共租賃住房部分由經(jīng)開(kāi)區(qū)財(cái)政局撥付建設(shè)資金，剩余部分由公司自籌；項(xiàng)目完工后，部分由公司組織銷售、剩余部分由經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)回購(gòu)（成本加成15.00%）。
截至2023年3月底，昆明經(jīng)開(kāi)投主要保障房項(xiàng)目為倪家營(yíng)和普照區(qū)項(xiàng)目，建設(shè)住房共計(jì)3574套（包含公租房766套、安置房722套和商業(yè)住宅2086套）及配套的公建設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，項(xiàng)目總投資23.40億元，目前均已竣工并交付。
（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)
2022年，昆明經(jīng)開(kāi)投確認(rèn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理及管理費(fèi)收入0.45億元。截至2023年3月底，公司主要在建土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括大觀山項(xiàng)目、清水北部片區(qū)項(xiàng)目和阿拉、洛羊片區(qū)礦山地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，計(jì)劃總投資147.00億元，累計(jì)投資40.98億元，尚需投資110.02億元。
昆明經(jīng)開(kāi)投的開(kāi)發(fā)資金主要依靠經(jīng)開(kāi)區(qū)土儲(chǔ)中心預(yù)撥的土地開(kāi)發(fā)款和部分自籌款。
（四）保安、物業(yè)管理及水務(wù)業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開(kāi)投的保安業(yè)務(wù)主要由公司子公司昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)安泰保安服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)由子公司昆明創(chuàng)新園科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)；水務(wù)業(yè)務(wù)由子公司昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)水務(wù)有限公司負(fù)責(zé)。
2022年，昆明經(jīng)開(kāi)投保安及物業(yè)管理費(fèi)收入同比增長(zhǎng)12.64%，主要包括保安收入0.70億元、物業(yè)管理及餐飲服務(wù)收入0.87億元、水務(wù)收入1.25億元及其他零星服務(wù)收入0.27億元。
2023年一季度，昆明經(jīng)開(kāi)投該板塊收入相當(dāng)于2022年的28.93%。
（五）租賃業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開(kāi)投租賃業(yè)務(wù)主要由公司本部和子公司騰邦置業(yè)經(jīng)營(yíng)，主要包括商鋪出租、車位出租及其他車輛出租等業(yè)務(wù)。
（六）利息收入業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開(kāi)投公司利息收入板塊主要包括小額貸款和委托貸款兩個(gè)方面。
1．小額貸款
小額貸款業(yè)務(wù)主要由昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)興融小額貸款有限公司負(fù)責(zé)。截至2023年3月底，興融公司發(fā)放貸款余額0.58億元（共計(jì)10筆），已逾期5筆（其中訴訟2筆，非訴清收3筆），逾期貸款余額0.47億元。
2．委托貸款
委托貸款業(yè)務(wù)主要由昆明經(jīng)投產(chǎn)業(yè)投資有限公司和昆明經(jīng)開(kāi)投本部產(chǎn)生。
截至2023年3月底，公司本部委托貸款余額1.40億元（共兩筆，均為逾期委托貸款），已通過(guò)司法程序?qū)嵤┵Y產(chǎn)保全，上述貸款已支付利息合計(jì)2888.66萬(wàn)元、調(diào)節(jié)款40.00萬(wàn)元；
經(jīng)投產(chǎn)業(yè)公司委托貸款余額2309.00萬(wàn)元（共1筆，已逾期），已通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)的方式進(jìn)行資產(chǎn)保全，尚欠款2309.00萬(wàn)元。
（七）產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開(kāi)投產(chǎn)品銷售收入主要來(lái)源于農(nóng)機(jī)產(chǎn)品銷售和材料銷售業(yè)務(wù)。
2022年，公司產(chǎn)品銷售收入仍以材料銷售收入（占比80.79%）為主，受供貨的固定成本不變、變動(dòng)成本上升影響，產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)虧損。2023年1－3月，公司產(chǎn)品銷售收入相當(dāng)于2022年的15.09%，主要來(lái)自材料銷售收入。
（八）其他業(yè)務(wù)
昆明經(jīng)開(kāi)投的其他業(yè)務(wù)板塊主要包括公司其他業(yè)務(wù)收入主要包括公租房運(yùn)營(yíng)收入、勞務(wù)派遣收入、水電費(fèi)收入、辦學(xué)收入、代扣代繳手續(xù)費(fèi)收入等。
四 聯(lián)合資信維持AA評(píng)級(jí)
聯(lián)合資信，維持對(duì)昆明經(jīng)開(kāi)投主體AA的信用評(píng)級(jí)，維持“20昆明經(jīng)開(kāi)MTN001”和“20昆明經(jīng)開(kāi)MTN002”的信用等級(jí)為AA，“22昆明經(jīng)開(kāi)MTN001”的信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。
盡管昆明經(jīng)開(kāi)投土地出讓收益實(shí)現(xiàn)受土地市場(chǎng)景氣度等影響較大但隨著公司基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目逐步推進(jìn)、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，加上公司已消除隱債影響，總體上防風(fēng)化債壓力不大，公司資產(chǎn)及收入規(guī)模有望保持穩(wěn)定。
天樞玉衡把昆明經(jīng)開(kāi)投的相關(guān)報(bào)告上傳至百度網(wǎng)盤，供各位讀者下載、查閱、分析使用。
1. 昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司2023年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告
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2. 昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司2023年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書
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3. 昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司2022年度報(bào)告
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4. 昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司2023年一季度合并及母公司財(cái)務(wù)報(bào)表
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